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嚴防房地產融資風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

2013年,對于中國的房地產市場而言,注定是充滿戲劇性的一年。一線城市房價繼續上漲,“地王”之位不斷易主;另外,相關政策頻繁出臺調控收緊市場,向房地產投入的信貸也受到一定控制。泡沫、矛盾、危機,這些關鍵詞充斥著整個房地產行業。

房地產行業成為資金洼地

房地產行業所需資金量十分巨大,國家統計局數據顯示,2013年上半年,房地產行業的固定資產投資額達到.44億元,比去年同期增長22.9%,占各行業固定資產投資總量的25.7%。但另一方面,房地產企業自有資金比例較低,所以很大程度上依賴于外部融資。就目前的市場而言,除去上市房企在資本市場募集資金外,房地產行業融資主要來源有三大部分,分別是銀行、“影子銀行”和海外投融資。

房地產行業剛剛發軔之際,主要依靠銀行貸款。由于其具有項目資金鏈長、建造銷售風險可控、利差相比其他貸款更優等優勢,被商業銀行所看好。房地產行業與商業銀行的“資金往來”,使二者都獲得了巨大利潤。不過,隨著市場調整以及房地產深層次矛盾凸顯,潛在風險也水漲船高。對此,國家不斷出臺相關政策,收緊銀行放貸,有效防范和化解系統性金融風險。以工行為例,2012年對房地產的貸款減少234.59億元,較2011年下降4.3%。而五大行及其他商業銀行在各自2012年年報中都提到對房地產貸款投放收緊的舉措。

面對資金瓶頸,近幾年來,房地產業不斷拓寬融資渠道,其中最引人注意的就是“影子銀行”的介入。房地產業開始通過信托、私募等渠道開展融資,廣泛參與民間借貸,并依靠委托貸款、銀行理財產品等各種渠道吸引大量資金。

泡沫破裂將引發市場危機

目前,房地產市場正處于一個不穩定的狀態。從市場的角度來看,房價過高造成的購買力下降、有效需求減少,最終還是會反過來作用于房價。一、二線城市剛需還在不斷釋放,成交繼續增長,所以房價短期內不會下跌;但三、四線城市已經出現“房屋高庫存、人口數量不對等”導致的房價下滑現象。另一方面,從外部因素來看,逐步升級的調控也會對房地產行業的整個產業鏈造成影響。所以綜合這些因素來分析,過去房地產投資熱造成的泡沫極易破裂。一旦房地產經濟發生波動,當房屋價值跌至購買額或貸款額以下,投資者和大量購房者都會采取“拋房”的解決方法,房地產企業自身的經營風險通過金融產業鏈向銀行傳導,轉變為銀行的金融風險,進而影響金融安全。

同時,房價的下跌也會導致開發商無法賺取相應的利潤,償還從“影子銀行”獲取資金所需要償付的高額利息。因為一部分“影子銀行”的資金恰恰來自于銀行,所以這種風險會一定程度上傳導到銀行業內,給國內的金融體系聚集巨大的風險。所以,監管部門已經開始重視,陸續出臺壓杠桿、擠泡沫的系列措施,限制銀行表外業務,要求金融業把注意力放到“用好增量、盤活存量”上來,嚴密控制“影子銀行”可能帶來的問題。

歷史經驗告訴我們,房地產一旦硬著陸,將造成不可估量的危機。日本和美國這兩個發達的經濟體都出現過因房地產泡沫破裂而導致的金融風險和經濟衰退。在金融機構所謂的“創新”下,大量無法償還的貸款被創造出來。而房地產市場的火爆也使得很多人借款炒房,并產生大量次級貸款。2008年,美國房價的下跌爆發了“次貸危機”,房地產市場泡沫的破滅也引發了席卷全球的金融風暴。國際上類似的案例不勝枚舉,這些都向我們敲響警鐘。

加強監管防范風險

房地產行業,是一項關乎基本民生問題的產業,它不僅僅是一個簡單的經濟問題,更因為其涉及到公平效率等概念,政府調控引導房地產業發展的基本政策目標必定是實現“住有所居”。

同時,中國房地產市場是一個“政策市”,房價的走勢,受政策影響非常大,而這兩年房地產市場的波動主要原因就是受政策波動的影響。目前來看,已經出臺的房地產政策不會松動,限購、限貸等調控政策會繼續加強,房產稅試點范圍將會進一步擴大,這些都將使未來房價得到控制。

在房地產市場快速發展十多年之后的今天,面對已經存在并凸顯的矛盾,我們雖然不能危言聳聽、人心惶惶,但國際上的前車之鑒的確值得我們去從泡沫中看到經驗教訓,防范可能出現的風險及事態擴大的潛在誘因。

所以,各大銀行必須調整房地產行業的信貸政策,進一步完善房地產行業信貸制度,提高房地產信貸風險防控能力,積極支持符合經濟結構調整方向的產業。同時,監管部門應加強對銀行的管理,強化系統化監管;填補“影子銀行”的監管真空區,控制其放大杠桿、期限錯配和信用轉換三大風險;切實把政策落實到實踐上,并為可能到來的風險做好預案。

本文來源:金融時報作者:張末冬

責任編輯:NF018

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