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房企融資渠道多元化基金股權融資大行其道

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

今年以來,房企融資總量保持高速增長的態勢,海外融資渠道通暢。除了銀行信貸、海外發債等傳統模式之外,房地產基金、尤其是股權投資模式再次興起,表現出了房地產企業融資的多元化格局。與此同時,房企借道基金融資的模式也從債權融資逐漸轉向股權融資。

房企融資呈多元化態勢,海外融資動作頻繁

從CRIC研究中心監測的103家房企的融資情況來看,一季度這些企業融資總量達到1097億元人民幣,同比增幅達到96%。在融資方式上,一改之前融資方式集中于某些方式的情況,今年房企融資出現了多元化的態勢,通過IPO、增發、配股、銀貸、債券、信托、基金等融資方式的融資的數量都較為頻繁。在這些融資方式中,以外幣為單位的融資總額占比為67%,表明房企海外融資的動作仍較為頻繁。其中,萬科集團3月在香港聯交所掛牌發行8億美元的5年期定息美元債券;金地集團在境外定價發行20億人民幣五年期固息債券;1月,碧桂園發行十年期7.5億美元優先票據。

表:典型房企2013年一季度融資列表

房企借道基金融資頻繁,股權模式逐漸興起

盡管房地產企業融資渠道保持基本通暢,但下半年貨幣政策收緊的預期仍然存在,房企融資渠道的多樣化仍然是房企追求的目標。特別是對于非海外上市、非大型品牌房企來說,拓展基金渠道變得格外重要。

近年來,隨著資本市場、藝術品市場等預期投資收益的下降,大量高凈值人群投資房地產基金的熱情日益升溫。3月下旬,星河灣聯手易居資本成立禾暉旭悅基金開發位于西安的項目,基金首期募資規模為3.43億元,這個基金的回報率最高可達40%,合作之后,星河灣持有項目70%的股權,易居基金持有30%股權。此外,諾亞財富旗下的資產管理公司歌斐資產,引入200余名有限合伙人的資金,不僅直接投資項目,還作為母基金投資PE基金,并先后與中弘股份、陽光城、華遠地產有合作項目。這一系列房地產基金與企業的合作預示著,在金融脫媒的大背景下,房地產基金新一輪投資熱潮的開始。

對房企而言,房地產基金的融資成本較低,因此受到眾多房企歡迎。此外,房地產基金投資企業項目的模式逐漸從之前粗放式的債權模式向偏重于管理能力的股權模式轉移。這一模式不僅能有效分散企業開發帶來的風險,并且基金公司的管理團隊也能對項目開發作出監督和管理。但目前,房地產股權基金的規模遠遠低于企業的需求規模,供不應求的局面決定了企業項目的好壞是基金投入與否的判定因素。目前來看,低成本、高周轉項目是相對收益率最高的產品,周轉率高、毛利率又不低,深受基金的喜愛。

因此,房地產市場融資調控的加劇也迫使企業在開發融資上更謹慎,房產基金的介入,作為一個新興的渠道,為企業資金來源提供了一個新途徑,同時也是對企業自身定位發展的考驗。隨著更多企業通過基金融資方式獲得資金,未來這一融資模式將逐漸成為主流。

本文來源:財經網作者:朱一鳴許一星

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